best
estate

Daň z nemovitých věcí pro rok 2015

Od 1.1.2015 mají všechny právnické osoby povinnost finančnímu úřadu zasílat elektronická podání prostřednictvím datové schránky. Tato povinnost se vztahuje i na fyzické osoby podnikatele a nepodnikající fyzické osoby, které mají aktivní datovou schránku. Tato povinnost se však nevztahuje na daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí ! 

Naopak daňové přiznání k dani z nemovitých věcí je poplatník, který má aktivní datovou schránku, povinen podat jejím prostřednictvím.
Přiznání k dani z nemovitých věcí musí do 31.1.2015 podat každý, kdo v roce 2014 nabyl nemovitost. Platí přitom, že daňové přiznání podává (a následně i hradí daň) ten, kdo je vlastníkem nemovitosti k 1.1..
Pokuta za porušení je bez výjimky 2.000 Kč ! 

V případě, že k tomuto datu došlo naopak k prodeji nemovitých věcí, je potřeba informovat o tom příslušný finanční úřad a daň z nemovitých věcí na  odhlásit.

Česká půda: Jaké jsou ceny a co je ovlivnilo?

Půda představuje stále vyhledávanou komoditu, jejíž hodnota se zvyšuje. V praxi se rozlišuje cena vyhlášková a cena tržní zemědělského pozemku. Jaký je mezi nimi rozdíl? Cena vyhlášková je stanovena na základě vyhlášky Ministerstva financí České republiky. Cena tržní představuje výhradně skutečně zaplacenou částku při směně majetku, vzniká na základě nabídky a poptávky. Majetek je možno ohodnotit bez ohledu na fázi jeho životního cyklu (např. před prodejem). Vývoj tržních cen půdy v průběhu loňského roku byl nerovnoměrný – první pololetí se neslo v duchu stagnace, výrazný růst hodnot nastal koncem roku. Zemědělská půda se podle farmy.cz prodávala v roce 2014 nejčastěji za tržní ceny v rozmezí 10–20 Kč/m2, u nejkvalitnějších pozemků i nad 20 Kč/m2. Průměrné tržní ceny zemědělské půdy se meziročně zvýšily, a to o 12,51 % (rok 2013: 124 070 Kč/ha půdy, rok 2014: 139 590 Kč/ha).

Stát chystá novelu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí

 V současné době je v připomínkovém řízení novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí. Je v ní obsažena zásadní změna, podle níž by se plátcem daně z nabytí nemovitých věcí nově stal kupující (dosud je plátcem prodávající, kupující je ručitel). Toto opatření může vést ke zdražení pozemků pro developery a posléze i k růstu cen nových bytů. Novela zákona by měla platit od 1. ledna 2016.

Objemy sjednaných hypoték letí vzhůru

Hypotéky jsou jednoznačným tahounem trhu s úvěry na bydlení. Přitom loňský únor byl historicky nejúspěšnějším s úctyhodnými 9,5 mld. Kč. Za první dva měsíce suma sjednaných hypoték dosahuje bezmála 22 miliard korun. V dosud rekordním roce 2013 to bylo „jen“ 17 miliard korun. Z celkového objemu 27,6 miliard korun, které banky půjčily za první dva měsíce klientům na bydlení, plných 80 procent představují hypoteční úvěry.

Dva z nejdůležitějších faktorů formujících nebývale silnou poptávku po hypotékách: nízké úrokové sazby a obrat v cenách nemovitostí. 

Svůj vliv na rostoucí průměrnou půjčenou částku a sumu sjednaných hypoték má i rostoucí prodeje bytů v novostavbách, které díky vyšším cenám průměr rovněž zvyšují. Dalším faktorem pozitivně ovlivňujícím úroveň dostupnosti bydlení v ČR je úroveň průměrných příjmů domácnosti. Po aktualizaci dat Českého statistického úřadu je patrné, že českým domácnostem se dařilo v roce 2013 o něco lépe a růst příjmů očekáváme i v letošním roce.

Stavební spořitelny v únoru rozpůjčovaly 2,85 miliardy korun. Největší podíl z celkových 2,85 miliard si v únoru připsala jako obvykle Českomoravská stavební spořitelna s 1,66 mld. Kč (58 % celkového objemu). Na druhé pozici skončila v únoru Raiffeisen stavební spořitelna (0,46 mld. Kč).  Třetí je Buřinka (0,37 mld. Kč), za ní Modrá pyramida (0,28 mld. Kč) a pětici uzavírá Wüstenrot stavební spořitelna s 89 miliony Kč. Stavební spořitelny jsou však nepostradatelným stabilizačním prvkem trhu s úvěry na bydlení a jejich čas opět přijde, až sazby hypoték porostou. V tuto chvíli si klienti chodí do spořitelen spíše peníze ukládat, než si půjčovat.  

Z pohledu jednotlivých regionů České republiky k největšímu meziročnímu zlepšení dostupnosti bydlení došlo v Královéhradeckém, Libereckém kraji a na Vysočině, kde průměrná cena bytů opět klesla pod 1 milion korun a oproti loňsku je nižší o 120 000 Kč. V absolutních číslech nejlepší míru dostupnosti dlouhodobě vykazuje Ústecký kraj  а  Moravskoslezský kraj.

Rizika přímého převodu finančních prostředků

Ať již kupujete či prodáváte nemovitost bez realitní kanceláře nebo s její pomocí, největším rizikem je převod peněz. Kupující riskuje, pokud peníze zaplatí příliš brzy. Majitelem nemovitosti se totiž nestává hned při podpisu kupní smlouvy, ale až zápisem vlastnických práv do katastru nemovitostí.

 Bezpečné uložení peněz

V zájmu obou stran je tedy bezpečné uložení finančních prostředků u třetí nezávislé osoby. To funguje tak, že chrání kupujícího i prodávajícího. Kupující uvolní prostředky k uhrazení kupní ceny již při podpisu smlouvy. Prodávající tak má jistotu, že po přepsání vlastnických práv na katastru, peníze obdrží. Kupující získává jistotu tím, že peníze neputují přímo prodávajícímu, ale zůstanou uloženy u třetí osoby.

Způsobů, jak bezpečně uložit peníze u třetí osoby, je hned několik a liší se mírou bezpečnosti i výší poplatku za tuto službu.

Využití služeb realitní kanceláře

Některé realitní kanceláře nabízí úschovu peněz. Úschova peněz u realitky zpravidla vychází nejlevněji. Některé realitní kanceláře tuto službu nabízí již v ceně provize za prodej nemovitosti. Jiné vám ji nabídnou za poplatek.

Notářská nebo advokátní úschova

Úschova peněz u notáře nebo advokáta vyjde sice dráž, ale je nejvíce bezpečná. Po převzetí obnosu od kupujícího se sepíše protokol o notářské nebo advokátní úschově. Peníze jsou uloženy na zvláštním bankovním účtu. Do protokolu se zaznamenají všechny údaje o kupujícím i prodávajícím, datum uložení a výše sumy, dále sem jsou zahrnuty podmínky vyplacení peněz prodávajícímu.

Poplatek za dočasnou úschovu peněz závisí na výši uschované částky. Pro představu, za uschování 1 000 000 Kč zaplatíte kolem 5 700 Kč.

Využití služeb banky

Další možností je zřízení vázaného účtu nebo dokumentárního akreditivu u banky. V případě akreditivu zaplatíte 0,5% z uložené částky, u 1 000 000 Kč tedy 5 000 Kč.

Vázaný účet vyjde levněji. U vázaného účtu se sepíše smlouva mezi prodávajícím, kupujícím a bankou. Ta obsahuje identifikační údaje všech účastníků, výši vložené částky a podmínky, za jakých budou peníze vložené kupujícím převedeny na běžný účet prodávajícího.

Výše poplatku za vázaný účet většinou také závisí na výši uložených peněz, poplatek se pohybuje mezi 0,1 až 0,3% z uložené částky, u 1 000 000 Kč tedy nejvýše 3 000 Kč. Některé banky mají jednotný poplatek z vázaného účtu, který se pohybuje kolem 5 000 Kč. Vázaný účet u takové banky se vyplatí zřídit při uložení vyšších částek.

Plánovaná změna poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí pro rok 2016

Realitní trh čeká zásadní změna. Bývalou daň z převodu, nyní nazývanou daň z nabytí nemovitých věcí, by měl od dubna roku 2016 platit vždy kupující. Návrh ministerstva financí schválila vláda a míří do Poslanecké sněmovny.

Podle dosavadní úpravy platí daň z nabytí v zásadě prodávající, možná je ale i dohoda o tom, že ji zaplatí kupující. Druhá strana obchodu je pro stát ručitelem za zaplacení daně. Vládou schválená novela má nyní zrušit také toto ručení.

"Vzhledem k tomu, že se jedná o jednu z majetkových daní, jež jsou vždy svým charakterem úzce spjaty se samotným majetkem, má být poplatníkem ten, kdo nemovitou věc nabývá," zdůvodňují změnu právníci ministerstva financí. Cílem je podle nich zjednodušit a zpřehlednit pravidla. Dosavadní nejednoznačná úprava umožňovala podle ministerstva také "nežádoucí daňové optimalizace".

Jednoznačné vymezení nabyvatele jako poplatníka daně odpovídá koncepci většiny evropských zemí, uvedl úřad v návrhu. Má také odstranit problémy například při směně nemovitých věcí nebo při nabytí nemovité věci z majetku České republiky.

Tato změna může přinést dílčí problémy na realitním trhu, a to zejména těm kupujícím, kteří nemají našetřeny žádné peníze a financují koupi nemovitostí tzv. 100% úvěrem. Těmto pak přibude závazek k úhradě daně.